Ejecución hipotecaria

¿Qué puede hacer si he impagado la hipoteca y me están ejecutando la vivienda?

1.- ¿Cuáles son las salidas que dispongo para solucionar la ejecución hipotecaria?

Ante una demanda de ejecución hipotecaria judicial o extrajudicialmente, el consumidor está amparado por diferente normativa que le permite tomar ciertas soluciones a sus problemas crediticios. A lo largo del año 2012 y 2013 se promulgaron normativas para dar respuesta a estas situaciones las cuales cabe destacar las siguientes:

  1. Pago de la deuda: pago de la deuda pendiente para paralizar la ejecució
  2. Dación en pago: posibilidad de pagar el crédito hipotecario con la cesión de la vivienda.
  3. Oposición por cláusulas abusivas: imposibilidad de ejecutar la vivienda por existencia de cláusulas abusivas en el contrato.
  4. Código de Buenas Prácticas: refinanciación extrajudicial del crédito hipotecario.
  5. Ley de Segunda Oportunidad: liquidación de activos y pasivos para la iniciación de una nueva vida
  6. Subrogación de préstamo hipotecario: solicitar con garantías suficientes el traslado del préstamo hipotecario a otra entidad bancaria.

La aplicación de una u otra modalidad vendrá determinada por las circunstancias personales de cada afectado por la ejecución, la situación del expediente de ejecución y del crédito hipotecario.

2.- ¿Cuándo puede la entidad bancaria iniciar un procedimiento hipotecario?

A partir de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, se estableció un parámetro legal para las cláusulas de vencimiento anticipado. La norma establece unos parámetros de mínimos a favor del consumidor que las cláusulas establecidas en los contratos de préstamo hipotecario no pueden infringir.

En el artículo 24 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, regula estos requisitos mínimos y exige que, para aplicar el vencimiento anticipado y el inicio de la subsiguiente ejecución del inmueble hipotecado, sea necesaria la concurrencia de los siguientes requisitos:

1. Que el consumidor haya incurrido en mora en el pago del principal o los intereses

2. Que la entidad financiera haya requerido de pago al consumidor moroso y le haya dado el plazo de un mes para regularizar su situación crediticia

3. Que el impago sea de la siguiente envergadura:

a) Durante la primera mitad del préstamo el importe mínimo de impago debe ser del 3% sobre el importe del crédito pendiente o de 12 cuotas

b) Durante la primera mitad del préstamo el importe mínimo de impago debe ser del 7% sobre el importe del crédito pendiente o de 15 cuotas

Por ejemplo, en un préstamo hipotecario de 100.000.- euros con un plazo de amortización de 20 años, dentro de los primeros 10 años se deberá haber impagado el 3% del capital pendiente de amortizar, lo que equivale a un importe de entre 1.500.- euros o 3.000.- euros (3% del rango entre 100.000.- euros y 50.000.- euros).

En cambio, a partir de la segunda mitad del préstamo (rango entre 50.000.- euros y 0,00.- euros), deberá haberse impagado un 7% del capital pendiente de amortizar, lo que equivale a un importe entre 1.500.- euros y 0,00.- euros.

3.- ¿Qué ocurre con los procedimientos iniciados hace años?

Como se comentó, las ejecuciones hipotecarias se ejercen en virtud de una cláusula de vencimiento anticipado que en muchos casos es abusiva y, por tanto, nula de pleno derecho. Dada la supresión de la cláusula del contrato y la consiguiente imposibilidad de resolver el contrato e iniciar un procedimiento hipotecario, el Pleno del Tribunal Supremo fijó criterios uniformes para su aplicación en todos los Juzgados españoles.

En esencia y conforme a la doctrina de la Sentencia del Tribunal Supremo 463/2019, de 11 de septiembre, los procesos de ejecución hipotecaria tendrán las consecuencias siguientes en función de la fecha su inicio.

a) En los procesos iniciados antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo (16 de mayo de 2013), en virtud de una cláusula de vencimiento anticipada nula por abusiva, el expediente judicial de ejecución debe ser archivado.

b) En los procesos iniciados con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo (16 de mayo de 2013), en virtud de una cláusula de vencimiento anticipada nula por abusiva, se deben aplicar los criterios orientadores del artículo 24 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo. Si no se cumplen, el expediente de ejecución hipotecaria debe ser archivado.

c) Para los procedimientos iniciados con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, se tendrá en cuenta el cumplimiento de los establecido en el citado artículo 24.

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